공동저당권이 설정된 토지와 기존 건물이 철거된 뒤 새 건물이 신축되고, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라진 경우의 법정지상권 원칙과 원문에 제시된 특별한 사정
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 다만 원문에 제시된 특별한 사정이 있는지는 별도로 살펴야 합니다.
공동저당권을 설정할 때 있던 건물을 나중에 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 자동으로 생기지는 않습니다.
다만 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 판단할 수 있습니다.
비교할 기준은 저당권 설정 당시와 신축 뒤의 담보관계입니다
법정지상권의 일반적인 성립요건으로는 저당권을 설정할 때 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였으며, 저당권 설정 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우가 제시됩니다.
그러나 공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우에는 설정 당시 있던 건물과 경매 때 존재하는 신축 건물이 같지 않습니다.
이 차이 때문에 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생긴다고 볼 수 없습니다.
특별한 사정의 예로 제시된 내용은 두 요소를 함께 살펴보게 합니다. 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지가 그 기준입니다.
원문은 이와 같은 사정이 없는 경우 법정지상권이 성립하지 않는다는 원칙을 설명합니다.
따라서 경매 결과만 확인하기보다 저당권 설정 당시의 건물과 소유관계, 이후 철거·신축 여부, 신축 건물에 설정된 담보관계를 나누어 비교해야 합니다.
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자주 묻는 질문
토지와 신축 건물의 소유자가 경매 뒤 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 사실만으로는 성립하지 않습니다. 공동저당권 설정 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우, 원문은 특별한 사정이 없으면 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.
어떤 경우에 원칙과 달리 볼 수 있나요?
예외 판단에는 두 조건이 함께 제시됩니다.
새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하며, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동순위인 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 있어야 합니다.
구체적인 판단에서는 이 조건이 실제로 갖춰졌는지 확인해야 합니다.